Modernisierung der Mietwohnung | Mahlstedt

Das Modernisierungsrecht bleibt dynamisch: Nur rund fünfeinhalb Jahre, nachdem der Gesetzgeber mit dem MietRÄndG 2013 das Recht der Modernisierung von Mietwohnungen wesentlich umgestaltet hat, sind mit dem MietAnpG 2019 erneut Änderungen in Kraft getreten.

Während es dem Gesetzgeber 2013 vor allem darum ging, Vermietern die Modernisierung von Bestandswohnungen im Interesse des Klimaschutzes zu erleichtern, stand nun die Neuregelung der Modernisierungsmieterhöhung mit Absenkung des Umlagesatzes und Einführung einer Kappungsgrenze im Vordergrund. Denn „immer häufiger können sich Mieter die Miete für ihre Wohnung nach einer umfangreichen Modernisierung nicht mehr leisten und müssen ihr gewohntes Umfeld verlassen“ (BT-Drs. 19/4672, 1). Auch sind Vorschriften geschaffen worden, die Mieter nach Vorstellung des MietAnpG besser vor dem sogenannten Herausmodernisieren schützen sollen, also vor der Ankündigung und Durchführung von baulichen Veränderungen in missbräuchlicher Absicht und Weise.

Weil die Modernisierung des Wohnungsbestandes weiterhin im gesamtgesellschaftlichen Interesse liegt und deshalb gefördert werden soll, wurde schließlich das vereinfachte Verfahren für Modernisierungsmaßnahmen im Umfang von bis zu 10.000 EUR pro Wohnung eingeführt. Insbesondere privaten Vermietern soll damit die Scheu vor der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen genommen werden.

Das vorliegende Buch erläutert seinen Leserinnen und Lesern nun schon in der 2. Auflage umfassend, systematisch und praxisnah die rechtlichen Vorgaben zur Modernisierung von Mietwohnungen. Wiederholungen und Verweise erleichtern einen schnellen und geschlossenen Zugriff auf die jeweils gerade benötigten Informationen. Eine umfangreiche Rechtsprechungsübersicht über alle Modernisierungsmaßnahmen und mehrere Muster geben dem Leser praktische Hilfe. Alle relevanten Gerichtsentscheidungen und Literaturstimmen, die das Modernisierungsrecht in den letzten Jahren konturiert haben, sind bis Ende Mai 2019 berücksichtigt.

Herrn Nikolai Schmellenmeier danke ich erneut sehr herzlich für seine engagierte Unterstützung beim Redigieren auch der 2. Auflage. Außerdem danke ich schon jetzt allen Leserinnen und Lesern für ihre Hinweise, Anregungen und konstruktive Kritik zur beständigen Verbesserung dieses Werkes.

Berlin, im Juni 2019                                                                                                                                 Tobias Mahlstedt

• Dr. Tobias Mahlstedt , Rechtsanwalt, FAMuW

• § 1 Modernisierungsmaßnahmen
  • A. Einleitung
  • B. Die einzelnen Modernisierungsvarianten
  • C. Neue Betriebskosten
  • D. Modernisierungspflichten
• § 2 Erhaltungsmaßnahmen
  • A. Rechtspflichten
  • B. Abgrenzung zur Modernisierung
• § 3 Ankündigung der Modernisierung
  • A. Allgemeines/Grundsätze
  • B. Inhalt
  • C. Befreiung von der Ankündigung bei „Bagatellmodernisierung"
• § 4 Duldungspflicht des Mieters
  • A. Inhalt der Duldungspflicht
  • B. Härteeinwand des Mieters
  • C. Rechte und Rechtsschutz
• § 5 Rechte des duldungspflichtigen Mieters
  • A. Anspruch auf Aufwendungsersatz
  • B. Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes
  • C. Schadensersatz
  • D. Mietminderung
  • E. Zurückbehaltungsrecht
  • F. Sonderkündigungsrecht
• § 6 Mieterhöhung nach Modernisierung
  • A. Zulässigkeit der Mieterhöhung
  • B. Arten der Mieterhöhungen
  • C. Voraussetzungen einer Mieterhöhung
  • D. Berechnung der Mieterhöhung
  • E. Anrechnung von Drittmitteln
  • F. Kappungsgrenze
  • G. Mieterhöhungserklärung
  • H. Rechtsfolgen/Fälligkeit der Mieterhöhung
  • I. Ausschluss der Mieterhöhung wegen Härte
  • J. Gerichtliche Durchsetzung der Mieterhöhung
  • K. Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung
• § 7 Vereinfachtes Verfahren bei Modernisierungen bis 10.000 EUR
  • A. Voraussetzungen des vereinfachten Verfahrens
  • B. Durchführung des vereinfachten Verfahrens
• § 8     Vorschriften gegen das „Herausmodernisieren" von Mietern
  • A. Missbräuchliches Modernisieren als Ordnungswidrigkeit
  • B. Beweiserleichterungen für den Mieter
• § 9     Bauliche Veränderungen durch den Mieter
  • A. Anspruch des Mieters auf Barrierefreiheit
  • B. Sonstige bauliche Änderungen und Einrichtungen
  • C. Rechtsfolgen rechtswidriger baulicher Veränderungen
  • D. Zustimmungsfreie Gebrauchsrechte des Mieters
• § 10 Vereinbarungen über Baumaßnahmen
  • A. Wirksamkeitsvoraussetzungen
  • B. Gebotene Inhalte der Vereinbarung
  • C. Geeignetes Vorgehen
• § 11 Exkurs: Modernisierung in der Geschäftsraummiete